MIETRECHT

Das Mietrecht ist ausgesprochen formalistisch und rigide. Dies musste schon manch Mieter oder Vermieter auf unliebsame Weise erfahren. Die Folgen sind oftmals äusserst einschneidend, teils gar existenzbedrohend und aus Sicht des Betroffenen überaus ungerecht. Wer die gesetzlichen Vorgaben nicht einhält, riskiert seine Rechtsansprüche zu verlieren und die damit einhergehenden drastischen Konsequenzen. Aus diesem Grund sind sowohl Vermieter als auch Mieter gut beraten, wenn sie anwaltlichen Beistand einholen. Beispielsweise ist die Kündigung, Mietzinserhöhung oder andere einseitige Vertragsänderung des Vermieters ohne Verwendung des amtlichen Formulars nichtig und entfaltet keinerlei Rechtswirkungen. Anderseits bleibt eine fehlerhaft oder erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist widersprochene Kündigung rechtsgültig und es gibt keinen Anspruch mehr auf eine Erstreckung. Der Rechtsanwalt hilft ihnen für die juristisch einwandfreie Vorgehensweise, damit Sie keine bösen Überraschungen erdulden müssen.

Damit Sie ja keine Fehler begehen, sind wir Ihnen gerne anwaltlich behilflich!
Rechtsanwalt Droxler ist als Vorsitzender der örtlichen Schlichtungsbehörde im Mietwesen Höfe tätig und daher im Mietrecht bewandert. Um potentielle Interessenkollisionen zu vermeiden, lehnen wir Mandate betreffend Mietrechtsstreitigkeiten im Bezirk Höfe (d.h. in den Gemeinden Freienbach, Wollerau und Feusisberg-Schindellegi) ab.

Was ist Miete ?

Die charakteristischen Vertragsleistungen eines Mietverhältnisses sind Gebrauchsüberlassung gegen Mietzinszahlung. Die pünktliche Zahlung des Mietzinses (und der Nebenkosten) ist die Hauptleistungspflicht des Mieters, nebst der schonenden Gebrauchsausübung und Rücksichtnahme auf Mitmieter etc. Mehr als die Hälfte der Bevölkerung ist durch die Miete von Wohnraum vom Mietrecht tangiert. Nebst der gewöhnlichen Miete, z.B. die Miete eines Autos, wird die Wohn- und Geschäftsraummiete unterschieden. Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich insbesondere auf die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen.

Wie kommt ein Mietverhältnis zustande ?

Ein Mietvertrag muss nicht zwingend schriftlich, sondern kann auch formlos, sprich mündlich oder sogar stillschweigend, also konkludent durch blosses Tolerieren des Mieters in den Mieträumlichkeiten, abgeschlossen werden. Wie bei allen Verträgen braucht es einen Konsens über die entgeltliche Gebrauchsüberlassung, wobei im Streitfall auf den mutmasslichen (objektiven) Parteiwillen abgestellt wird. Aus Beweisgründen ist ein schriftlicher Mietvertrag dringend zu empfehlen. Insbesondere für den Fall, dass es zu Meinungsverschiedenheiten kommt. In der Regel enthält ein Mietvertrag Angaben zu den Vertragsparteien, zur Mietdauer bzw. der Kündigungsfrist, zum Mietzins, zu den Nebenkosten sowie dem Depot.

Lässt sich dem Mietvertrag keine spezielle Regelung entnehmen, gelten die gesetzlichen Bestimmungen des Obligationenrechts in Art. 253 ff. OR. Nebst den zwingenden Gesetzesvorschriften, wovon (meist zum Schutz des Mieters) nicht abgewichen werden kann, gibt es zahlreiche sog. dispositive Normen, die durch Parteiabrede abdingbar sind.

Ein Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein. Meist sind Wohnungs- oder Geschäftsmietverträge unbefristet. Mietverträge können unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist auf ein Monatsende gekündigt werden.

Was gilt bei Mängeln an der Mietsache ?

Der Vermieter muss dem Mieter das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung stellen. Der Gebrauchszweck lässt sich a priori dem Mietvertrag entnehmen. Liegt ein Mangel vor, so ist das Austauschverhältnis der Leistungen (Gebrauchsüberlassung gegen Mietzinszahlung) gestört, weshalb das Gleichgewicht wiederherzustellen ist. Von einem Mangel spricht man, wenn der vertragsgemässe Gebrauch der Mietsache gestört oder beeinträchtigt wird, oder mit anderen Worten wenn die Ist- von der Soll-Beschaffenheit abweicht.

Dier Mieter muss kleinere Mängel, die durch den für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, selber oder auf eigene Kosten beseitigen (vgl. Art. 259 OR). Sind für die Mangelbeseitigung Fachkenntnisse erforderlich, handelt es sich nicht mehr um den kleinen Unterhalt und der Vermieter muss für die Reparatur aufkommen. Umgekehrt gehören Reparaturen, die handwerklich normal begabte Mieter selber ausführen können, zum kleinen Unterhalt zu Lasten der Mieter. Als Faustregel gelten Reparaturarbeiten von bis zu Fr. 150.- zum kleinen Unterhalt. Der Mieter muss Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter melden.

Sobald kein kleiner Mangel vorliegt und der Mangel nicht durch den Mieter zu verschulden ist, ist es die Pflicht des Vermieters, den Schaden beheben zu lassen (vgl. Art. 259a ff. OR). Weist das Mietobjekt einen Mangel auf, der den vertragsgemässen Verbrauch beeinträchtigt, so kann der Vermieter auch die Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Vorbehalten bleit ein weitergehender Schadenersatz bei Verschulden des Vermieters.

ACHTUNG MÄNGELRÜGE!
Mängelrechte (Beseitigung des Mangels, Herabsetzung des Mietzinses, Schadenersatz usw.) können nur nach vorgängiger sogenannter Mängelrüge, sprich sofortige Anzeige der Mängel nach deren Entdeckung, geltend gemacht werden. Ratsam ist es, die Mängelrüge schriftlich und eingeschrieben einzureichen.

Sehr wirksam kann die Hinterlegung des Mietzinses bei der örtlichen Behörde gestützt auf Art. 259g ff. OR sein. Der Gesetzgeber gibt dem Mieter ein probates Druckmittel in die Hand, um seinem Mangelbeseitigungsanspruch Nachdruck zu verschaffen. Die gesetzlichen Formerfordernisse müssen allerdings rigoros beachtet werden, ansonsten der Mieter leicht in Zahlungsrückstand geraten kann oder die hinterlegten Mietzinse dem Vermieter zufallen. Wer keinen Formfehler riskieren will, kann einen Anwalt oder die örtlich zuständige Schlichtungsbehörde im Mietwesen konsultieren.

Beendigung des Mietverhältnisses :

Kündigungsformalitäten
Die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen hat schriftlich zu erfolgen. Der Vermieter muss zudem zwingend mit einem "amtlich genehmigten Kündigungsformular" (vgl. Art. 9 VMWG) kündigen, worauf ersichtlich ist, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will, ansonsten die Kündigung nichtig ist.

Wenn es sich bei der gemieteten Wohnung um eine Familienwohnung handelt, ist die Kündigung durch den Vermieter dem Mieter und seinem Ehegatten zwingend separat zuzustellen und die Kündigung des Mieters erfordert die ausdrückliche Zustimmung seines Ehegatten.

Grundsätzlich haben sich sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Kündigung eines Wohn- oder Geschäftsraumes an die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und Kündigungstermine zu halten. Die Kündigung muss vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. Das Kündigungsschreiben muss demzufolge spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterschaft / Vermieterschaft eintreffen. Ob eine Kündigung rechtzeitig erfolgt ist, hängt nicht vom Datum des Poststempels ab, sondern vom Zeitpunkt der Zustellung. Die Kündigung gilt als eingetroffen, wenn sie in den Machtbereich der Mieterschaft / Vermieterschaft gelangt ist (sog. uneingeschränkte Empfangstheorie). Weil der Kündigende den Empfang und die rechtzeitige Zustellung der Kündigung zu beweisen hat, empfiehlt es sich grundsätzlich, die Kündigung rechtzeitig (i.d.R. mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist) per Einschreiben zu versenden. Wenn die Frist oder der Termin nicht eingehalten wird, gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Unter Vorbehalt einer vertraglichen, längeren Kündigungsfrist gelten folgende Mindestfristen: bei der Miete von Wohnungen drei und bei der Miete von Geschäftsräumen sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin.

Nebst der ordentlichen Kündigung (der Regelfall) gibt es im Mietrecht in streng definierten Spezialfällen auch die Möglichkeit der (ausserterminlichen) ausserordentlichen Kündigung. Die ausserordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kommt nur in Betracht, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (vgl. Art. 266g ff. OR). Die ausserordentliche Kündigung kommt zudem bei Konkurs und bei Tod des Mieters sowie bei Zahlungsverzug des Mieters (vgl. Art. 257d OR: zuvor schriftliche Zahlungsfrist von mind. 30 Tage und Androhung der ausserordentlichen Kündigung) und bei einem besonders schweren Mangel, der die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt (vgl. Art. 259b OR: vorausgesetzt der Vermieter hat Kenntnis vom Mangel und er behebt diesen nicht innert angemessener Frist) zum Zug. Besonders wichtig dabei ist, dass die gesetzlichen Formerfordernisse strikte eingehalten werden, ansonsten die Kündigung unwirksam ist und unliebsame Folgen mit sich bringt.

Kündigungsschutz
Eine Kündigung, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, ist anfechtbar. Erst auf Verlangen hat der Vermieter die Kündigung zu begründen. In Art. 271a OR findet sich eine exemplarische Aufzählung von Tatbeständen mit anfechtbaren Kündigungen, bspw. wenn der Vermieter die Kündigung zwecks Durchsetzung einer Mietzinsanpassung oder einer anderen einseitigen Vertragsänderung zu Lasten des Mieters ausspricht.

Im Übrigen kann der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte. Bei der Beurteilung der Erstreckung bzw. deren Dauer sind die Verhältnisse des Einzelfalls entscheidend. Dabei hat eine Interessenabwägung (vgl. Art. 272 Abs. 2 OR) zwischen den Interessen des Vermieters am Auszug des Mieters und den Interessen des Mieters am längeren Verbleib in der Wohnung zu erfolgen. Die Erstreckung soll dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt einräumen sowie die mit einem Umzug einhergehenden unangenehmen Umständen mildern. Der Mieter ist gut beraten, wenn er unverzüglich mit Suchbemühungen startet und diese dokumentiert. Das Mietverhältnis kann für Wohnräume insgesamt um höchstens vier, für Geschäftsräume um maximal sechs Jahre erstreckt werden. Die Gewährung der Erstreckung erfolgt nach Recht und Billigkeit und ist eine Ermessensfrage unter Würdigung der Umstände und Gründe der Kündigung im Einzelfall.

Will der Mieter die Kündigung anfechten oder das Mietverhältnis erstrecken, hat er innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung ein Schlichtungsbegehren bei der ortsansässigen Schlichtungsbehörde einzureichen (Art. 273 Abs. 1 OR). In den meisten Kantonen lässt sich auf der entsprechenden Webseite eine Vorlage bzw. ein Formular für ein Schlichtungsgesuch finden.

Was ist der richtige Mietzins und wie kann ich mich gegen einseitige Vertragsänderungen zur Wehr setzen ?

Grundsätzlich ist die Vereinbarung des Mietzinses den Parteien überlassen. Das Gesetz setzt aber Grenzen. Gemäss Art. 269 OR sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Dies gilt nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (Art. 253b Abs. 2 OR). In der Regel sind Mietzinse nicht missbräuchlich, wenn ein in Art. 269a OR genannter Grund zutrifft.

Innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache kann der Anfangsmietzins unter gewissen Bedingungen vom Mieter bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten werden (Art. 270 Abs. 1 OR). Auch während der Mietdauer hat der Mieter die Möglichkeit, den Mietzins als missbräuchlich anzufechten und dessen Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zu verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung (zum Beispiel infolge Senkung des Referenzzinssatzes), einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt (Art. 270a OR).

Will der Vermieter den Mietzins erhöhen oder den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters (auf den nächstmöglichen Kündigungstermin) ändern, hat er dies mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular (Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen gemäss Art. 269d OR) dem Mieter mitzuteilen und die Änderung zu begründen. Eine Mietzinserhöhung und andere einseitige Vertragsänderung kann der Mieter innert 30 Tagen nach deren Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR anfechten.

Was es sonst noch zu beachten gilt im Mietrecht :

Der Mieter muss nur die mit dem Vermieter besonders vereinbarten Nebenkosten bezahlen. Die Nebenkosten dürfen dabei nur für tatsächliche Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben, erhoben werden. Aufwendungen für die Reparatur und Erneuerung sowie die Verzinsung und Abschreibung der Anlagen sind nicht als Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten anrechenbar (vgl. Art. 6 VMWG). Auf Verlangen des Mieters hat der Vermieter ihm Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung zu gewähren.

Bei einem Wechsel des Eigentümers gilt der Grundsatz "Kauf bricht Miete" nicht. Das Mietverhältnis geht unverändert auf den neuen Eigentümer über.

Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten, wobei der Vermieter seine Zustimmung nicht einfach grundlos verweigern darf.

Rechtsanwalt Droxler und seine Juristen helfen Ihnen bei mietrechtlichen Fragen gerne weiter.